Nabycie mieszkania od dewelopera jest specyficzną transakcją – klient często kupuje tzw. „dziurę w ziemi”. Jeżeli wybrałeś mieszkanie na podstawie przygotowanych przez dewelopera wizualizacji i prospektu informacyjnego, pozostaje dokładnie sprawdzić powstającą inwestycję.

Ochrona kupujących, czyli tzw. ustawa deweloperska z 2011 r.

Współcześnie klienci firm deweloperskich korzystają z ochrony, jaką daje im wprowadzona w 2011 r. ustawa deweloperska. Zgodnie z nią deweloperzy mają obowiązek korzystania z rachunku powierniczego. Wypłaty z tego rachunku są dokonywane w miarę postępów na placu budowy (rachunek otwarty) lub po przeniesieniu na kupującego prawa do mieszkania (rachunek zamknięty). Takie rozwiązanie gwarantuje klientom, że nawet w przypadku ogłoszenia przez dewelopera bankructwa wpłacone przez nich pieniądze nie przepadną. Ustawa wprowadziła także konieczność przygotowywania przez deweloperów prospektu informacyjnego. W tym dokumencie klient znajdzie najważniejsze informacje o realizowanej inwestycji.

Mimo że kupujący są chronieni przez prawo, to jednak zawierzenie wyłącznie słowom przedstawiciela dewelopera nie jest rozsądnym rozwiązaniem. Jeżeli chcesz się upewnić, że osiedle czy budynek powstanie, wykaż się dociekliwością i samodzielnie zweryfikuj niektóre fakty.

23.10 5

Zakup „dziury w ziemi” nie musi być ryzykowny, o ile dokładnie sprawdzisz inwestycję i dewelopera.

Deweloper w oczach banku

Aby zrealizować inwestycję, niektórzy deweloperzy nie korzystają ze środków własnych, ale sięgają po kredyt bankowy. Jeżeli bank przyznał wybranemu przez Ciebie deweloperowi kredyt, to możesz być pewien, że jego kondycja finansowa jest dobra. Dlaczego? Bank dokładnie weryfikuje zdolność kredytową i sytuację prawną każdego podmiotu starającego się o kredyt.

Banki preferują również tzw. spółki celowe, czyli spółki stworzone przez deweloperów do obsługi konkretnej inwestycji. Jeżeli wybrany przez Ciebie deweloper skorzystał z tego rozwiązania, możesz zyskać, ale również stracić. W tym przypadku bardzo istotne są zapisy, które znajdą się we wzorze umowy. Zasadniczo po powstaniu inwestycji spółka celowa może zostać zlikwidowana – spełniła ona swoje zadania, zatem jej dalsze istnienie nie ma uzasadnienia. Jeżeli jednak okaże się, że w budynku zostały wykryte wady, pozostaje pytanie, kto ma je usunąć. Właśnie z tego względu tak ważne jest ustalenie, czy deweloper weźmie odpowiedzialność za zobowiązania spółki celowej.

Czy deweloper udostępnia dokumenty?

Uczciwy deweloper nie ma nic do ukrycia i daje każdemu potencjalnemu klientowi wgląd do dokumentacji. Jednym z najważniejszych dokumentów jest oczywiście prospekt informacyjny, którego wymóg przygotowania przez deweloperów wprowadziła wyżej wymieniona ustawa. Z prospektu dowiesz się m.in., jak inwestycja będzie finansowana i jak wygląda aktualna sytuacja prawno-finansowa dewelopera. W prospekcie informacyjnym znajdziesz także informacje o inwestycjach, które powstają w sąsiedztwie wznoszonego budynku lub osiedla. Porównaj podane przez dewelopera informacje z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wszelkie nieścisłości powinny wzmóc Twoją dociekliwość.

Dla działki, na której powstanie budynek, jest prowadzona księga wieczysta. Z jej treścią również powinieneś się zapoznać. Z analizy treści księgi dowiesz się m.in. czy inwestor jest właścicielem, czy użytkownikiem wieczystym gruntu, i czy nieruchomość jest obciążona hipotekami. Jeżeli tak, to dowiesz się również na czyją rzecz – banków czy może urzędów, np. ZUS-u lub urzędu skarbowego. Hipoteka przymusowa na rzecz urzędów powinna być lampką ostrzegawczą – deweloper ma kłopoty finansowe.

Realizacje inwestora i postępy na budowie

Nikt nie da Ci pewności, że inwestycja realizowana przez dewelopera powstanie. Możesz jednak wiele zrobić, aby ograniczyć ryzyko. Sprawdzenie dokumentów czy struktury spółki to nie wszystko – pozostaje jeszcze zapoznać się z dotychczasowymi realizacjami dewelopera i porozmawiać z jego klientami. W ten sposób dowiesz się, czy były kłopoty z odbiorem mieszkań, a termin podany przez dewelopera został dochowany.

Jeżeli realizacja inwestycji już się rozpoczęła, nie zapomnij odwiedzić placu budowy. Porozmawiaj z pracownikami, sprawdź, co się dzieje na budowie. Jeżeli budynek jest systematycznie wznoszony, to znak, że deweloper faktycznie działa.