Dokładnie sprawdziłeś dewelopera i inwestycję przed zakupem mieszkania? To wcale nie gwarantuje, że budynek jest pozbawiony wad. Jeżeli właśnie zauważałeś defekty i szukasz odpowiedzi na pytanie, kiedy deweloper odpowiada za usterki, dobrze trafiłeś – tłumaczymy tę kwestię.

Czym jest i jak działa rękojmia?

Przez rękojmię rozumie się odpowiedzialność sprzedawcy względem kupującego za wady zarówno fizyczne, jak i prawne towaru. Deweloperów obowiązuje rękojmia – wynika to z ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). To dobra wiadomość dla każdego, kto zakupił mieszkanie z rynku pierwotnego. Jeżeli po pewnym czasie od zamieszkania w nabytym lokalu stwierdziłeś usterki, masz prawo żądać ich usunięcia. Co istotne, usunięcie wad zostanie przeprowadzone na koszt dewelopera.

Deweloper nie może umieścić w umowie zapisów wyłączających jego odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Takie zapisy są nieważne z mocy prawa, a możliwość skorzystania przez klientów z rękojmi wynika bezpośrednio z ustawy. Dodatkowo, deweloper może udzielić nabywcom lokali gwarancji. Rękojmia i gwarancja - o czym warto pamiętać - to dwie odrębne instytucje. To Ty decydujesz, z której skorzystasz.

23.10 7

Krzywa podłoga czy nieprawidłowo zamontowane okna to sytuacje, gdy będziesz mógł skorzystać z rękojmi.

Za jakie wady odpowiada deweloper?

Rękojmia dotyczy zarówno budynku, jak i gruntu, na którym został on wybudowany. Możesz się na nią powołać, jeżeli:

  • nabyte mieszkanie nie ma właściwości, które powinno mieć, np. okazało się, że rozkład pomieszczeń jest nieprawidłowy,
  • nabyte mieszkanie nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewniał, np. do mieszkania nie przynależy komórka lokatorska, chociaż miała,
  • lokal nie nadaje się do celu, w jakim został zakupiony, np. mieszkanie nie zostało dostosowane do potrzeb osoby niepełnosprawnej, mimo że kupujący zgłosił taką potrzebę,
  • lokal został wydany w stanie niezupełnym, np. w mieszkaniu brakuje stolarki drzwiowej, chociaż umowa zobowiązywała dewelopera do jej montażu,
  • stwierdziłeś usterki, np. instalacja elektryczna została położona nieprawidłowo.

Jeżeli deweloper rzetelnie poinformował Cię o wadzie i mimo wiedzy o niej zdecydowałeś się zakupić mieszkanie, to nie będziesz mógł dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi.

Co daje Ci rękojmia?

Z punktu widzenia każdego klienta dewelopera rękojmia jest bardzo korzystnym rozwiązaniem – to ochrona przed fuszerkami, które mogą zostać ujawnione na długo po odbiorze technicznym mieszkania. Jeżeli chcesz skorzystać z rękojmi, możesz:

  • dochodzić usunięcia stwierdzonych usterek na koszt dewelopera,
  • żądać obniżenia ceny – wówczas cenę obniża się proporcjonalnie do wielkości wady,
  • odstąpić od umowy – gdy wada jest istotna.

Jeżeli kupiłeś mieszkanie i zauważyłeś wady, nie naprawiaj ich we własnym zakresie – skorzystaj z jednej z powyższych możliwości w ramach rękojmi.

Rękojmia – termin dochodzenia roszczeń

Termin dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi zależy od daty zakupu mieszkania. Jeżeli nabyłeś lokal po 25 grudnia 2014 r., termin rękojmi wynosi 5 lat. Przed wymienioną datą roszczeń wynikających z rękojmi można było dochodzić jedynie przez 3 lata.

Wspomniany 5-letni okres rękojmi liczy się od momentu wydania nieruchomości klientowi.

Jak zgłosić deweloperowi chęć skorzystania z rękojmi?

Jeżeli chcesz skorzystać z rękojmi, to najlepiej zrobisz, wystosowując do dewelopera pismo. W treści poinformuj o wykrytych wadach oraz wskaż, czego oczekujesz - np. usunięcia wady w ciągu 30 dni. Korespondencję z deweloperem warto skrupulatnie gromadzić. Gdy będzie się on ociągał się z usunięciem wykrytych usterek lub odmówi ich usunięcia mimo braku podstaw do podjęcia takiej decyzji, to swoich praw będziesz mógł dochodzić w sądzie.