Umowa deweloperska — 7 informacji, na które warto zwrócić uwagę
Kupując nowe mieszkanie na etapie budowy pierwszą umową, którą należy zawrzeć, jest umowa deweloperska. Jest ona korzystna dla obu stron, ale przede wszystkim zabezpiecza prawnie nabywcę lokalu mieszkalnego. Sprawdź, co warto wiedzieć przed jej podpisaniem.
Co to jest umowa deweloperska?
Umowa deweloperska to dokument w formie aktu notarialnego, w którym deweloper zobowiązuje się ustanowić lub przenieść na nabywcę prawo własności domu, lub mieszkania, po zakończeniu przedsięwzięcia. Z kolei nabywca zobowiązany jest do zapłaty ceny nabycia prawa własności. Oznacza to, że deweloper ma obowiązek sprzedać wybudowaną nieruchomość, a nabywca za nią zapłacić. Należy jednak pamiętać, że nie jest to jedyna umowa, którą należy podpisać, aby stać się właścicielem, np.nieruchomości w stanie deweloperskim. Po zakończeniu budowy, konieczne jest podpisanie również umowy przeniesienia własności – także w formie aktu notarialnego.
Co zawiera umowa deweloperska?
Główne elementy, które powinna zawierać umowa deweloperska to przede wszystkim:
- dane stron umowy, a także datę i miejsce jej zawarcia,
- cenę nieruchomości,
- termin przeniesienia prawa własności,
- harmonogram i wysokość wpłat na rzecz dewelopera,
- informacje o działce budowlanej, a także usytuowaniu nieruchomości w obrębie działki,
- parametry techniczne oraz standard prac wykończeniowych mieszkania,
- powierzchnię i układ pomieszczeń,
- informację o mieszkaniowym rachunku powierniczym,
- numer pozwolenia na budowę wraz z terminem rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
- zasady odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych środków,
- wysokość kar umownych i odsetek,
- oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego,
- informację o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez kupującego,
- zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego oraz przeniesienia prawa własności na nabywcę.
Umowa deweloperska – na co zwrócić uwagę?
Istnieją dwa sposoby wpłacania pieniędzy na poczet mieszkania – przez rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. W przypadku rachunku otwartego deweloper otrzymuje od banku pieniądze w momencie zakończonych prac, zgodnie z harmonogramem zawartym w umowie deweloperskiej. Otrzymane pieniądze może wykorzystać tylko w celu realizacji inwestycji, na którą założony jest rachunek powierniczy. Z kolei przy rachunku zamkniętym, pieniądze wypłacane są dopiero w chwili otrzymania przez bank aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa będącego przedmiotem danej umowy deweloperskiej.
Zmiana ceny mieszkania
Zdarza się, że po zakończeniu budowy powierzchnia mieszkań różni się nieznacznie od powierzchni przewidzianej w projekcie. Może to być różnica ok. 1,5%-2%. Warto dowiedzieć się wcześniej jaki wpływ będzie to miało na cenę mieszkania oraz jakie są warunki odstąpienia od umowy w takim wypadku.
Koszty utrzymania po wydaniu mieszkania
Od dnia wydania lokalu mieszkalnego koszty związane z jego utrzymaniem leżą po stronie nabywcy. W umowie powinny być zawarte jasne informacje związane z wszystkimi opłatami, jakimi zostanie obciążony. Należy sprawdzić, w jaki sposób będą rozliczane kwestie mediów – osobiście czy za pośrednictwem dewelopera, a także czy będzie pobierana opłata za administrowanie budynkiem.
Odstąpienie od umowy, kiedy nie otrzymasz kredytu
Istotną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę przy umowie deweloperskiej, są warunki odstąpienia od niej. Jedną z przyczyn odstąpienia może być negatywna decyzja kredytowa. Przy podpisywaniu umowy z deweloperem należy sprawdzić do czego się zobowiązujemy i jakie są tego następstwa.
Ważne dla Ciebie zapisy umowy
Pamiętaj, że wszystkie istotne dla Ciebie kwestie, dotyczące mieszkania, muszą być zapisane w umowie. Zapisy umowy deweloperskiej są wiążące dla obu stron i to na jej podstawie są prawnie egzekwowane. Zanim zawrzesz umowę, przeanalizuj ją dokładnie i w razie wątpliwości pytaj!
Kto ponosi koszty
Z podpisaniem umowy deweloperskiej, wiąże się konieczność poniesienia kosztów procesu notarialnego. Wszystkie opłaty w równych częściach obciążają dewelopera i nabywcę. Kwota zależna jest od ceny mieszkania i może wahać się od tysiąca do dwóch tysięcy złotych.
Bezpieczeństwo inwestycji
Podejmując decyzję o kupnie mieszkania, nabywca chce mieć pewność, że jego pieniądze są bezpieczne. Szczególnie ważne jest to, kiedy inwestycja jest w trakcie budowy. Umowa deweloperska gwarantuje nie tylko bezpieczeństwo finansowe, ale też zobowiązuje dewelopera do dotrzymania zawartych w niej postanowień, związanych ze standardem wykończenia i terminem realizacji. Z punktu widzenia kupującego, jest to najważniejszy dokument w początkowej fazie realizacji, który reguluje warunki późniejszej współpracy z deweloperem.